争议

某房地产开发公司委托乙房地产营销策划公司销售涉案房屋。 双方已签订销售代理合同。 取得预售许可证。 那么，A公司能否以涉案房屋销售项目签订合同时未取得商品房预售许可证为由，主张销售代理合同无效呢？

裁判要点

出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的商品房预售合同无效；出卖人取得商品房预售许可证的，可以视为有效。提起诉讼之前的住房。

裁判理由

最高人民法院的判决理由简述如下：

A公司以涉案房屋销售项目未取得商品房预售许可证为由主张销售代理合同无效，在法律上毫无根据。 《城市地区商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发公司进行商品房预售，应当向到房地产管理部门办理预售许可证，取得《商品房预售许可证》。不得办理商品房预售许可证。 《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证的，预售商品的，买受人订立的商品房合同无效，但买受人在诉讼前取得商品房预售许可的商业地产招商策划代理合同书，可以视为有效。” 本案中，涉案销售代理合同是双方当事人的真实意思表示商业地产招商策划代理合同书，虽然涉案销售代理合同时，A公司尚未取得《商品房预售许可证》，但B公司提起诉讼时，涉案商品房已取得预售许可证，故应认定涉案销售代理合同合法有效。

相关法律

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（2020年修订）

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证与买受人签订的商品房预售合同无效，但在诉讼前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。提交。

《城镇商品房预售管理办法》

第六条 商品房预售实行许可制度。 开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可证，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。

案例来源

驻马店市A房地产开发有限公司、郑州B房地产营销策划有限公司等商品房委托代理销售合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书，（2021）最高法民申6964号、生效判决法官：张淑芳、李景阳、吴开敏。

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