联杰网：西单大悦城开业后，司徒文杰和何成的工作变得更加忙碌。 过去他们忙着寻找项目，现在他们忙着筛选找到的项目。 两人均是香港SPACE商业管理集团（以下简称SPACE）副主席兼创始人。

西单大悦城的成功让SPACE名声大噪。 这个来自香港的企业管理团队参与了北京蓝色港湾项目的筹建，也是上海正大广场转型的推动者。 改造后，正大广场日均客流量从6万人增加到17万人，但让他们确立行业地位的却是西单大悦城。 虽然在司徒文杰和何成看来，西单大悦城“没什么特别的”。

对于中粮来说，西单大悦城的成功振兴不仅仅是一个商业项目招商外包上海，更坚定了中粮投资商业地产的决心。 中粮集团计划未来5至10年在全国拓展20个大悦城。 资产规模达到700亿元。 但对于零售行业来说，西单大悦城无论是品牌组合、餐饮零售业态配比，还是内部楼层的互动，都标志着中国零售行业进入了一个“设计”时代。

商家“外包”

2003年，SPACE在香港成立，定位为商业地产综合服务商，为开发商提供从前期土地评估、定位，到中期开业筹备、招商、后期运营的一揽子服务管理。 SPACE希望用运营的理念来服务每一位开发者。 不过，对于商业地产刚刚起步的内地来说，这种在香港已经是成熟业务的服务还是有些新鲜。

SPACE成立初期，很多开发商，包括一线开发商，并没有商业地产运营的概念。 即使在购物中心蓬勃发展的今天，购物中心的回报率与住宅相比仍然不是一个数量级。 “业内有句话，开发住宅的都是‘吸血鬼’，商业地产更人性化。” 何诚笑着说道。 当时，那些拿到土地的开发商往往只想着建成后如何出售，而很少考虑真正的运营。 2003年的时候，购物中心并不受到青睐招商外包上海，百货公司仍然是市场上主要的零售业态。

相比之下，百货商场以购物为主，品牌布局更为紧凑。 购物中心提供更多服务，消费者可以购物、吃饭、娱乐、约会或打电话给朋友。 随着人们生活方式的改变，购物中心越来越受到消费者的青睐。 根据国际以往的经验，当一个城市的人均GDP达到5000美元时，购物中心就会发展，而当人均GDP超过10000美元时，购物中心就会迅速发展。

2009年，北京人均GDP接近1万美元，这似乎是实践的验证：2008年7月，兆泰置地打造的友唐购物中心开业； 2008年12月，香港太古地产投资的三里屯Village南区开业； 6月，北京国瑞兴业置业有限公司投资的国瑞城购物中心开业...

百货公司靠品牌销售赚取利润，而购物中心靠租金和物业管理费。 不同的盈利模式决定了不同的经营思路：百货店吸引品牌商的基本要素是地理位置和整齐的规划； 中心需要良好的环境来树立购物中心的品牌，吸引客流，从而提高租金。 这就是为什么百货公司希望把每一寸空间都变成集装箱，连过道都想利用起来，而购物中心则愿意投入更多的精力和资金来提高公共空间的舒适度。

如果说经营是百货商店的职责，那么招商和服务就不是商业地产的强项了。 因此，随着购物中心的投资建设和精益化管理的追求，商业地产管理公司提供的专业服务正逐渐被业界采用。 如此乐观，“SPACE”开始迎来自己的春天。

商贸大悦城

2007年，几经波折，中粮拿下西四项目（西单大悦城前身）四号项目，并将整体规划、硬件设施改造、招商运营等工作交给SPACE。 本着“当年收购、当年完成招商、当年上市”的目标，中粮给SPACE招商留下了不到6个月的时间。

作为连接品牌商和商业地产的“中间人”，引入更多品牌是商业地产综合服务商最重要的工作之一。 进口品牌的数量和质量决定了商业地产在消费者心目中的地位，尤其是那些被领先消费者看重的国际品牌。

便利的网络使消费者有可能了解国际品牌或其他地区的潮流品牌，而这些愿意花时间和精力研究品牌的领先消费者对于购物中心来说具有深远的意义。 除了开业后的销量贡献之外，更重要的是这些人是他们小世界里的意见领袖和潮流风向标，被他们影响力覆盖的人都会追随他们的脚步，涌入他们的“心水”之地。

H&M在北京的第一家门店实际上于2009年4月在前门大街开业，但大多数业内人士和消费者都将西单大悦城店的开业视为H&M真正的到来。 大悦城开业时共吸引品牌234个，其中46个首次进入北京市场，包括日本杂货品牌“无印良品”、法国美妆品牌“丝芙兰”等北京消费者期待的品牌。

遵循这一理念，继西单大悦城之后，SPACE依然是北京创新品牌的领军者。 在朝阳大悦城，SPACE成功吸引了美国休闲品牌GAP。 作为全球最大的服装零售商，GAP 2009年的销售额达到142亿美元，可见其对年轻消费者的影响力。 此外，SPACE还在朝阳大悦城与GAP旗下的Banana Republic、Old Navy搭建桥梁； 、GAP等品牌的谈判也已提上日程。