介绍

前端运营往往在招商中发挥着非常重要的作用，包括项目业态规划、品牌组合布局、物业结构与流线设计、商业场景氛围塑造、新媒体策划与推广、业态优化与整合、消费者行为趋势等。分析等，这些内容是构成一个项目成功的主要基因。

目前，很多商业地产项目的投资开发商，包括SHOPPINGMALL购物中心、开放式休闲商业街区、文化商业旅游景区等，在开发项目时往往不太注重前端运营。 他们将大量资金投入到快速销售并快速提取资金的产品上。 人力、财力，或者将业务外包给第三方公司来运营招商，自己做业务运营。

但前期运营往往在招商中起着非常重要的作用，包括项目业态规划、品牌组合布局、物业结构与流线设计、商业场景氛围塑造、新媒体策划与推广、业态优化与整合、消费者行为等。趋势分析等，这些内容是构成一个项目成功的主要基因。

如果一个项目只是为了销售而招商引资，那么招商与运营就不存在任何联系。 项目开盘后，招商团队将退出。 投资成本的多次调整和规划，导致招商难、经营难的循环。

为什么我们需要操作前端？

只有运营才能对结果负责，一切以结果为导向。 运营了解一线市场的需求和商家的需求。 项目要想成功，就必须彻底改变只注重前期、忽视运营的观念。 如果商业地产缺乏运营策划，特别是运营策划落后甚至是虚拟概念，就会造成招商人员在与客户交谈时最大的困境，即无法掌控谈判局势，无法有效打动客户。顾客。 这也为项目的失败埋下了伏笔。

01

未来运营规划的重要性

首先，从运营角度来说，因为顾客来了，并不是因为你的房租便宜。 这是最大的误解。 客户投资后，更关心的是未来的升值空间，未来如何打造人气，如何控制风险，运营管理团队的专业度和经验，项目的主题IP定位是什么，项目的主题IP是什么？项目的核心竞争力有什么特点，差异化优势在哪里，消费者为什么来这里消费，项目给消费者带来什么体验，消费者最终能带走什么等等。

当顾客来的时候，他们带着怀疑、抵触、担忧，还有很多疑问。 如果不能解释清楚，即使解释清楚，如果不信任你，最后也不会成交。

因此，项目未来的运营内容对于客户来说非常重要，他们的目的就是找到合适的项目来赚钱。 因此，招商人员不仅要说明项目的基本情况，还要说明项目未来的运营计划，这样才能回答客户提出的问题，给客户长期合作的信心。

运营策划的重要性不仅体现在招商过程中，更重要的是影响项目开业后能否持续健康发展。 一些文商旅项目同质化严重，缺乏核心竞争力和差异化优势。 重建设轻运营，消费者审美疲劳，未能吸引消费者回流出行，往往是因为运营策划和策划阶段出现问题。

目标客户群错了，定位错了，设计错了，一味地复制和模仿，不清楚自己的特色和文化构成，无法根据市场和消费者的需求而改变，所以经营业绩效果并不理想，最后生意关门了。 因此，在项目规划之初就需要考虑清楚运营规划，不仅可以节省投资成本，还可以为项目的成功奠定良好的基础。

资源不是产品，产品需要立足市场，融入创意，量身定制； 大投入不一定带来大效益，内容和功能是第一位的，商业项目必须从市场运营的角度推动产品倒退，资源是次要的，市场和产品的精准定位才是最重要的，而那些专业化的产品立足市场消费是吸引消费者的核心要素。

02

如何找到合适的客户

在招商之初，招商人员难免会到处撒网，进行地毯式轰炸。 这种方式会有一定的效果，但是距离项目真正需要的客户还很远。 合适的客户必须满足三个条件：

◆有强烈的投资需求或创业需求；

◆有一定的资金实力；

◆还必须对资金进行控制。

例如，餐饮美食文化街区在招收商户的过程中，需要了解该街区的定位和运营模式，才能招收适合该街区生存和发展的商户。

比如街区的运营要具备开发商的地产价值实现思维、设计师的商业美学价值实现思维、市场攻击力的招商思维。 只有双赢互利，才能和谐不断进步。 街区要以消费者的需求为经，以商家的生存为纬，实现经营者、原住民、参与者、游客、政府的利益统一。

在业务选择方面，我们也应该从不同的角度出发。

◆首先从特色产品出发，包括特色食材、特色技艺、特色口味、特色吃法；

◆从餐饮文化来说，即成熟的餐饮产品除了色香味外，还必须有文化故事，反映该地区的社会心理和民俗风情；

◆从品牌格局，即品牌的力量和维度，利用好餐饮文化街区的平台，增强自身能量顺德招商外包，打造传播力； 以及对商家的成长技术、盈利技术、扩张技术的综合研判。

◆其次，根据前期大规模、大面积市场调研的基础数据，根据以下条件预选首选产品和次选产品的商家，例如：符合中华老字号、非物质文化遗产项目； 符合区域代表性项目； 符合传统生产工艺； 符合地理成分； 符合口味和营养指标； 符合不同季节、运营时段的特点； 符合项目食品成本标准； 符合不同消费年龄段的特点等。

◆另外，从预选产品的配料和预选产品的烹饪工艺进行比较，如膨化、漂洗、油炸、烤、炸、腌制、炸、煮、烤、腌制、凉拌等.，通过比较可以得出选择供应商的依据：现场加工复杂程度、消费群体年龄特征、原料来源渠道、内部循环一体化、原料产地、烹饪方法、消费目的、生产温度演变方法、加工时间、产品特性、材料形态、消费目的、产品重量、价格、口味类型、地区、网上销售、周转率、每平方英尺销售额、总投资、开店成本、利润等。

因此，要求招商人员既是经营者，又是投资者，懂餐饮运营，站在顾客的角度思考问题，才能准确把握顾客的心理诉求，知道其中的难点和痛点。客户，有针对性地服务客户制定解决方案和方法，将客户视为合作伙伴，同进退，从而赢得客户的信任。

对于真正的商业地产项目来说，招商只是其运营的一部分。 所有的招商引资，包括规划、建设，都是为了运营。

03

以顾客为中心

◆首先，作为商业地产招商人员，第一个创新就是改变自己，然后是一种招商策略、招商流程，从客户的角度来研究。 用互联网的话来说，在大数据时代，我们以客户为中心，走进客户的内心，研究客户的想法和心理需求，这样才能做好招商工作。

所有的困难都来自于招聘人员的资质、谈判能力以及投资开发商缺乏运营规划。 总之，战略一旦定下顺德招商外包，按照战略去实施就很容易了。

◆其次，要突破困境，首先要反思自己，甚至否定自己，因为反思才能进步，包括知识结构、能力体系、商业价值、项目核心等。

只有把策划和运营摆在我们面前，才能给客户真正的答案，这才是客户想要的。