一年多来，房地产行业发生了划时代的变化。 我们可以明显感受到，一方面传统开发业务普遍面临困境，另一方面各类多元化业务、存量经营赛道的热度不断走高。

其中，近两年工业地产领域的关注度达到了前所未有的程度，并且随着工业园区公募REITs成功上市等标志性事件的出现，工业地产领域也进入了新的发展阶段。挑战与机遇并存的新形势。 中间。

在多方加速布局产业园赛道的巨大热情下，我们仍需要静静思考：产业园业务未来的发展方向是什么？ 我们应该向谁学习？ 有没有成功的案例可供参考？

2022年9月28日，由方盛研究院、明源房地产研究院作为战略合作伙伴主办的“第八届方盛产业园大会”在深圳正式召开。 在为期两天的会议中，来自招商蛇口、张江集团、中集工业城、银河工业、德必集团等多家知名工业地产开发商的高管，重点探讨了工业地产的未来发展方向和实际情况。追踪。 运营路径引发了一场影响深远的讨论。

明远老师根据嘉宾演讲整理了一些金句和精彩观点，让我们一起来看看吧！  （以下记录按会议发言顺序排列）

01

于洪波

方盛研究总经理

1、对于即将进入这个行业的朋友，我必须要泼一盆冷水。 工业园区绝对不是房地产转型的伊甸园。 给自己留一条后路。 不要以为你是被选中的人； 对于那些想用老套路来应对市场风云变幻的朋友来说，我必须说，寻剑游戏只会导致英雄黄昏的结局； 积极拥抱变化的朋友，我们将共同见证奇迹。

2、公募REITs为所有懂运营、懂资产的人提供了通道，也解决了园区最后一公里的退出问题。 对此，我认为企业可能有两种类型：一种是产业运营方向的新组织，一种是资产运营方向的新组织。

3、未来90%的工业地产企业将面临无业可做的局面。 面临此类问题的企业主要有三类：一是房地产模式中的房地产行业开发商； 另一种是纯粹的“二房东”模式的轻资产公司； 第三，只能融资、只能发展的平台公司。

4、未来市场将有四个主要参与者。 首先，地方国控工业园区将占据60%的市场份额。 其次，民营工业园区的市场份额将下降至15%左右。 然后就是行业参与者和资金。 未来可能会诞生很多中国版的“黑石”，因为我国有很多团队有能力将房产从空置变成全租并发行REITs。

5、多层厂房是一个很有趣的话题。 未来，在张江、苏州工业园区、深圳等核心区域，都需要工业厂房。 因为我们能明显感觉到今天地方政府对于工业回流和二次生产的要求非常高，所以我们最终会发现城市核心区域多层工厂的重要性。

6、特色公园背后有非常深刻的逻辑。 我们认为，大部分特色园区主要受益于政府的支持，而不是运营团队的成果，所以这个领域仍然是一片蓝海。

7、目前行业最短的短板无疑是运营。 我国产业园区的招商引资能力很强，但我们反过来想一想，企业为什么来呢？ 公园给了他一个充分的理由吗？ 这是值得思考的。

8、对于招商引资，以前我们说智慧园区或者园区数字化只是工具，但是今天我想大家都会认为园区数字化是未来竞争的核心。

02

曲健

中国（深圳）综合开发

研究所副所长，

中华人民共和国商务部专家委员会

解读园区发展新格局，

园区转型推动产业高质量发展

1、1998年之前，我国开发建设逻辑体系的底层结构是“工业带动园区发展”。 但从1998年到2003年的五年间，我们从以工业为主导的发展模式转向以土地资源为主导的工业园区发展模式。 这是一种新的商业模式。 我们需要重新思考工业园区的发展动力，无论是土地资源还是产业资源。

2、“十四五”规划有两个核心点：一是创新发展；二是创新发展。 二是实体经济。 大家可以想一想，我们传统的园区发展模式是不是一种创新发展？ 是为了实体经济的发展吗？ 如果我们以不明确的思路和不明确的路径来回答这两个问题，那么这种商业模式就会被整个国家的经济发展进程所抛弃。

3、1998年至今园区的开发建设模式已经结束，必须进行调整。 为什么会结束呢？ 因为从改革开放到现在，我们一直遵循一个基本原则，叫做“效率第一”。 然而，近年来，世界经济发展的底层逻辑结构发生了实质性变化。  “安全第一”、“就业第一”的原则取代了“效率第一”的原则。 这迫使各国切断对外部产业合作的过度依赖杭州招商外包团队，建立自己相对独立的安全体系。 这给公园里的我们提出了一个新问题。 如何在自己的平台上构建安全的供应链产业体系，已经成为我们非常重要的任务。

4、作为产业园区的开发商和运营商，经济增长的源泉从何而来？ 过去我们园区的发展靠的是劳动力和资本的投入，现在我们需要思考如何通过科技进步和人力资源培训实现经济增长，如何通过制度创新让园区可持续发展。

五、园区产业布局主要要做四件事，按照国际产业链分工向四个方向延伸：

一是向产业链上游发展，提高技术研发和产品设计能力；

二是选择产业链中游，搞制造，打造高附加值环节；

三是向产业链下游延伸，积极开拓渠道和品牌服务环节；

最后是向产业链拓展，进军关键零部件和装备制造领域。

03

张爱萍

上海张江（集团）有限公司

专职董事

三十而励，迈向新——

张江集团及张江高科技园区

同频开发

1、张江集团有了新的使命，我称之为产业生态的组织者。 张江集团提出了“一体两翼”的战略布局。 一身是以高能产业组织者为基本使命，两翼是发展建设的主力军和科技创新生态的引领者。

2、大家谈产业发展，都会谈“生态”。 行业已经到了不做生态就谈创新的尴尬地步。 那么我们有一组数据可以让大家感受到张江创新生态的“四度三创新”。

一是衡量区域创新生态演替能量水平的“四度”：一是资源密度，二是增长率，三是城市温度，四是开放度。 资源密度包括人力、财力、企业、物力。 张江的人员、人才、资金、企业聚集密度非常高。

增长率一共包括六项数据，我只提一项。 张江板块产生的科创板企业占上海比例的46%； 就城市温度而言，张江除了生产生活，还有丰富的文化。  、艺术、体育和丰富多彩的活动场景让这座科学城充满温暖；

最后，还有开放的热情。 张江约50万名员工中，海归和外籍人员约占15%。 还有体现创新生态的“三个创新”：立体创新、源头创新、集成创新。

3、张江集团正通过九大标志，力争成为中国产业组织和园区管理的集大成者。

一是成为产业发展的一线研究者。 张江集团专门组织了近30人的产业研究专家团队，跟踪行业前沿信息，结合区域发展形成产业组织。

二是充当产业资源的超级链接器。 谈到科技创新生态，我们总是说“政治、生产、学习、研究、经济、资本、媒体”。 我们戏称为科技创新的北斗七星，张江将成为七颗星中的重要纽带。

三是做产业生态的主要建设者，打造创新生态共存、互生、互赋的生态系统。

四是成为产业平台联合发起人。  30年来，张江集团参与建设了约40个国家级或上海市级科技创新公共服务平台，并成为迭代中新型研发机构的联合发起人。

五是做产业赋能的组合商。

六是做产业源头的天使投资人。 张江集团全球子公司张江科投成立17年来，已通过直投和50支基金投资了100多个项目和企业。 相关小额信贷机构已累计为小微企业提供贷款超过110亿元，并正在发起4支天使基金。 作为一个产业园区的天使投资人，这也是一个国企的责任。

七是做产业新秀专业孵化器。 以张江集团在产业领域的研究为引领，引导相关创新者在专业孵化器中共同成长。

八是统筹做好产业创新突击队。 我们正在与多方共同打造张江工业工程学院，并将与四大板块合作。点击这里了解云资产管理

九是做产业赛道细分运营，拥抱高科技园区细分运营时代。

04

黄乐

明远房地产研究院院长，

上海市国有资本运营研究院特聘专家

公募REITs催生产业园区新玩法

1、虽然目前我国只发行了17只公募REITs，资金数额也不是特别大，但对于产业园区来说已经是向前迈出了一大步。 公开发行的房地产投资信托基金非常重要。 企业将资产纳入资产包上市，然后退出部分股权。 这将产生新的资金来推动有效的增量投资。 这份奖金一定不能错过。

2、我们可以看到国有企业目前在做基础设施。 目前国家强调“内循环”，即适度先进的基础设施。 其中，中资企业承担着重大的基础设施责任，但钱从哪里来？ 毫无疑问，公募REITs是政府给我们带来的，是整个融资港的一支巨大力量。

3、公募REITs的发行意味着新的商业模式已经出现，新的玩法、新的能力也出现了。 从全球范围来看，产业园区公募REITs是最终模式，未来REITs和基金将真正主导行业。 而产业园要走向最后的道路，如何把握这个机遇？ 我们认为，必须抓好“五新”。

首先是新的盈利模式。 我们不能走老路。 我们需要考虑未来新的收入来源。

二是新的会计逻辑。 基于公募REITs的产业园区赛道，未来不一定需要单独出售或纯粹自持。 它们都可以上市和交易。 在这样的背景下，项目的核算逻辑应该怎么做？

三是新的估值逻辑，采用持有资管的固定估值逻辑。

四是新的核心能力。 未来基于公募REITs需要培育哪些新能力？ 我认为应该是综合能力，包括资本运作能力、投资能力、精细化运营管理能力等。公募REITs需要复合型人才。

五是新的组织支撑。 在新的商业模式和能力要求下，未来的核心竞争在于企业间组织能力的差异。

05

黄岱

招商蛇口工业区

控股有限公司

工业园区事业部产业研究院院长

招商蛇口以数字技术赋能低碳园区发展的探索与实践

1、我们认为未来做产业园的核心本质是回归产业，为国家科技创新做出自己的贡献。 我们想建一个创新中心，在赛道上做研究。

2、产业经营是一个非常复杂、内涵丰富的命题。 我们在思考，产业运营是只加强专业服务，还是继续深化科技服务，甚至到与产业投资相结合的程度？ 对此我们仍在积极探索。

3、我们相信未来园区将在技术服务、技术定制、技术评估、技术交易、概念认证等方面提供服务。 在做好科技服务的基础上，做好产业投资，进而实现资产经营与产业发展方向的融合，真正把未来的主题公园落到实处。

4、在未来的产业园区方面，我们建立了“2+5+1”等双碳发展体系。 总体来说就是一个顶层设计和两个数字平台。 一是园区数字化平台建设。 主要涉及智慧能源、安防、停车等领域杭州招商外包团队，打造全服务平台，提供一揽子服务。 二是能源管理系统，包括数据存储、清理、配置、信息可视化、全生命周期管理、优化运营等。 顶层设计是围绕投资、采购、建设、运营等方面进行的比较全面的顶层设计。

06

王英杰

星河产业集团产城研究院院长

REITs时代，园区运营商资产管理的突破之道

1、在国家政策层面，我们都知道房子不是用来炒的，国家对于产业园区的定位也是如此。  REITs的推出，也给了我们一个非常明确的信号，就是园区一定要运营，而不是卖房。

2、未来，产业园将迈向新的发展前景。 因为世界上的创新都来自于太空载体，所以60%甚至80%的创新活动都是在房子里进行的。 所以房子能产生多少创新值得探索。

三、打通五要素，对技术、人力、资本、空间、数据作为新经济发展范式下的五要素进行合理安排。 经济模式的转变对于工业园区来说至关重要。 无论是高周转模式还是其他模式，关注点更多的是土地和人文因素的资产增值。 但现在这两点已经逐渐减弱，边际增长会很低，资本的边际增长率也会逐渐减弱。 银河正试图利用我们在各个领域的既定优势，开辟这样一种新兴的发展模式：从“产业、城市、金融、投资”四个维度连接数据安全，保证空间适应性，服务人民。 通过资本引入和持续引入，将实现完整的生态系统。

4、做REITs是服务三个主体，一是客户，二是政府，三是业主。 基于这三个主体，一系列后续的管理动作就会出现。 企业客户的满意度将导致入住率上升，进一步提升估值； 对于政府来说，只有企业在园区发展并实现新的增长和变化，政府才能获得经济、人才、税收的引进，实现区域竞争实力的提升； 对于业主而言，如何在土地资产短暂的使用寿命内实现全生命周期的价值才是最重要的。 从资产运营的角度来看，一切运营行为都围绕着以上三个主体。

5、基于资产运营的角度，我们打造了三大核心武器：

一是满足政府的需要。 我们建立了“专、特、新”企业总部基地，重点解决政府和企业对产业发展的问题。 刚才我说了，银河不是做工业的，而是做服务的。 我们所做的就是把产业发展的要素横向连接起来，支持其发展。

二是提供园区运营服务。 我们建立了超级企业服务中心，解决刚才看到的多主体、多接口的开发。 一窗口、一个团队解决企业面临的所有问题，形成系统的解决方案。

三是降本增效。  BIM系统获得国家一等奖认证，能耗系统、AI操作系统正在逐步完善和建设。

这三大武器的结合，带动了银河产业园的稳步发展。 在不乐观的房地产行业乃至银河内部，实业集团为集团贡献了非常稳定且持续增长的现金流。

6、我们做事500年，不做500强，我们不求规模，但求稳定发展。

七、REITs新时代，要回归初心，通过运营创造价值。 运营不是我们的成本部门，也不是我们的利润部门，而是我们的资产部门。

07

赵遂

杭州合达高新技术开发集团

总经理

REITs如何助力特色产业园区

高质量发展

1. REITs公开发行是一个新的里程碑。 公募REITs上市后，市场将更加关注产业园区的运营能力和我们对产品的认可能力。 从2021年开始，对于产业园区来说一定是一个新的时代，这个时代也将带来新的机遇和挑战。 对于我们园区运营商来说，我们也希望通过公募REITs的上市来提升我们的整体研究能力和产品支撑能力。

2、我们需要打造的是服务型产业生态系统，它不仅包括空间和产业集聚氛围，还包括需要创新支撑的要素。 对此，我们梳理了四个“精准”：精准的产业定位、精准的配套生态、精准的招商引资、精准的建筑设计与形态。 这些精度取决于我们对产品和行业的了解。 我们一直在强调，我们为谁服务？ 我们需要了解行业、我们的服务对象、从业者的特点和需求，才能开发出符合行业和员工需求的产品。点击这里了解云资产管理

3、我们形成了产业运营生态系统，主要做两件事，一是产业基础设施建设，二是产业基金。 为什么不说基础呢？ 因为很多人都在讲“基地+基金”的模式。 但我们认为，工业园区基础设施不仅包括基地，还包括其他基础设施。 以创新药行业为例，企业每100平方米能耗将达到300-800之间，半导体企业每100平方米能耗将在1000-1800之间。 通过分布式能源站的基础设施配置，园区可以实现调峰和短期发电的功能。这既可以保证园区企业的正常用电，又可以发挥我们在低碳方面的实力。

4、数字化不仅是工具，更是工业运营的血液。 所有园区的研究、服务和运营都离不开数字化基础。

5、对于产业园区运营商来说，公募REITs必然是商业模式的再造。 在原有“投资、募资、管理、退出”的基础上增加公募基金模式，无疑会在规模上形成快速滚动的过程。 但同时，这也对公园提出了考验。 我们是否有能力招商、运营，让园区在快速周转的过程中保持95%以上的入住率？

08

从保明出发

上海鼎荣壹天地产业运营管理

有限公司董事长

行业二十年：

两市发展产业案例

1、我觉得园区建设初期通常有两个任性的时刻，一是选择产业的时候，二是建房子的时候。 如果盖房子的时候任性，等到房子建成了才招商，那么房子将来可能要大量改造甚至重建。 我们希望在确定产业方向的时候，要根据当地的调研了解原有的产业基础，然后思考这个城市适合什么样的产业方向。 然后按照这个产业方向的细分领域，在这个园区里建房子。

2、投资房地产之前，需要思考如何退出，因为退出方式决定了未来投资和经营的手段、方式和结构。

3、说到产业生态建设，大家都喜欢提到“平台”这个词。 但我们一般称之为结构体。 在它被赋权之前，它被称为一个结构体。 赋能之后，有了凝聚力、吸附力之后才可以称之为平台。 我认为一个产业孵化平台应该具备四个能力：一是投资管理能力；二是投资管理能力。 二是研发及研发管理能力； 能够在全球招募孵化项目。

这四种能力建立起来之后，孵化架构就会成为一个孵化平台，就会有吸附力，在我们找商标的时候就可能实现。

4、建设产业园区，前端基础工作做得越扎实，前期准备工作做得越多，对后续效益越有帮助。 前期工作的成本并不高，不像盖房子或者做硬件的钱，一旦投入，等待投入，成本就会一天天增加。

09

林焕宇

园区电力产业发展集团

佛山总经理

兼任广东省分公司副总经理

大数据智慧投资，

引领行业投资新方向

1. 公园项目成功的标准是什么？ 我们把它提炼成三个方面：

一是项目形象的塑造。 在园区发展过程中，他们渴望将园区打造成区域标杆、国家标杆项目；

二是项目管理的成功。 我们使用自有资金进行开发，或者利用外部机构通过适当合理的杠杆来撬动项目的运营。 无论融资形式如何，企业的最终目标都必须实现。  ;

三是投资速度和质量。 这一方面体现了我们对当地政府和管委会在产值税收和固定投资方面的承诺，另一方面也会影响运营。

2、政府如果要做精细化管理，就会把对产业平台的控制导向对入园企业的控制。 大家在招商中都会面临这个问题，那就是政府对园区的考核越来越严格，行业的准入门槛也逐渐提高，所以对园区企业的筛选也需要进一步细化。

3、园区招商时，不能仅用一种价格维度来打败竞争对手。 行业的精准定位和产品的高品质打磨尤为关键。 房子不能随意建造。 即使航母建成了，也不一定能够满足企业的真实需求。

10

张建刚

西安三元公园运营管理

有限公司总裁

产业改变城市的最新实践：

对于转型中的城市

1、招商引资必须摸清城市的规律和脉络，从中寻找商机。 这个业务要不断创新，不断找到城市的痛点，引爆城市的产业。

2、我认为无论是产业规划还是招商引资，更多的是创新，发现产业发展的新机遇、新轨道。 只要这些新兴产业聚集在一起，就会产生良好的虹吸效应，很快就能吸引投资。

3、每去一个城市，对产业的定义都不一样。 我们根据城市的禀赋来做，没有两个公园是一样的。 我们要用产业改变城市，用产业探索城市发展之路。

11

曾楚恒-全志置业集团董事长

产业楼上，垂直增效，产业生态，精准招商

1、深圳为何如此重视产业升级模式？ 因为土地稀缺，产业面临外迁，但从节省土地的角度来说，我们可以在一块土地上产出数倍的空间，然后通过产业筛选和产业运营，土地产值会再增加一倍。 30次。

2、产业运营首先要了解产业选型，然后回归产品创造。 园区内的产品必须适销对路，而且必须是为使用它们的人而设计的。

3、我园区的环境塑造既要满足产业本身的生产需要，又要满足人才的需求。 高科技人才对环境的要求非常高。 我们园区所在的地方曾经是宝安区最偏远的地方，很难吸引人才。 但现在我们在园区内建设了优美的生产生活环境，还有被评为深圳十大最美艺术展览馆的建筑，以及图书馆等配套设施。 高科技人才非常喜欢这些。 我们园区有的企业做大了，走出去了，但他们还把注册地保留在这里，证明他们认可园区的立体氛围和情怀。

4、工业楼上是生产组织模式，不是简单的高层厂房。 工业上楼是未来的一个大趋势，我们一定要好好面对它，共同努力去完善这个新事物。

12

王玉祥

深圳盈诚董事长

运营赋能工业互联网园区